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Revisori condominiali. Norma UNI da rivedere.

Il 12 marzo 2020 è stata pubblicata la norma UNI 11777:2020 dedicata ai revisori condominiali. Si tratta di una iniziativa interessante ma non mancano le criticità.

I requisiti.

Secondo la norma, i requisiti richiesti al professionista che intende certificarsi sono il possesso del diploma di secondo grado e la frequenza con profitto di un corso di perfezionamento di almeno 48 ore. Forse sarebbe bastato come titolo il diploma qualora si fosse trattato di quello di ragioniere e perito commerciale ma il possesso della laurea triennale in economia sarebbe risultato certamente più adeguato.

E questo perché l’attività di revisione richiede conoscenze sia tecniche di specie ma anche di diritto, argomenti che un generico diploma di secondo grado non può garantire. Aggiungere, almeno come alternativa, l’aver svolto la professione di amministratore per almeno cinque anni avrebbe certamente giovato.

Compiti e attività specifiche del revisore.

La verifica dei corretti adempimenti in materia di trattamento dei dati personali da parte del revisore non appare in linea con lo spirito dell’art. 1130-bic c.c. che limita la verifica alla sola contabilità. Il rischio che ciò assurga, impropriamente, ad una dilatazione della norma è molto alto quanto inopportuno.

Controlli da eseguire per l’espletamento del mandato.

Si prevede l’analisi della corretta tenuta di tutta una serie di libri, registri e fascicoli: da quello dei verbali di assemblee al registro di nomina e revoca dell’amministratore, per finire con il registro dei contratti. Una previsione piuttosto spinta nella misura in cui rischia di spostare l’attività di revisione contabile sul più grande e generale tema della buona amministrazione e gestione. I revisori meno esperti potrebbero scivolare, ancorché in buona fede, sul piano della censura e della valutazione dell’intero mandato se chiamati a valutare la “corretta tenuta”, argomento che non può che essere prerogativa esclusiva dell’assemblea dei condomini o dei singoli partecipanti, rischiando di rimanere, così, vittime inconsapevoli di fallacie tecnico-giuridiche. Prevedere anche l’analisi della corretta conservazione dei documenti significa, poi, proprio voler attribuire al revisore poteri che la norma non ha mai contemplato.

Inoltre, analizzare i beni comuni, valorizzarli e rappresentarli nel rendiconto significa assegnare al condominio una natura economica che non ha. Si tratta, infatti, di un ente non soltanto assimilabile all’impresa di erogazione di consumo ma che non può mai avere alcuna titolarità su alcun bene, immobile o mobile che sia, e che si limita al governo di un patrimonio di mera gestione. Invero, spetta ai singoli proprietari esercitare il diritto di comunione forzosa sui beni condominiali e giammai al condominio. Insomma, se il rischio è quello di ritrovarsi nella situazione patrimoniale la rappresentazione e la valorizzazione dell’alloggio del portiere, questo significherà esercitare uno scollamento giuridico tanto rilevante quanto pericoloso.

Circa l’analisi delle liti pendenti, invece, arrivare a valutare e rappresentare nel rendiconto addirittura le conseguenze di un rischio di soccombenza, significa discostarsi da uno dei postulati fondamentali del rendiconto condominiale: occorre occuparsi di ciò che è accaduto e non di ciò che potrebbe o sarebbe potuto accadere.

Elenco dei criteri di contabilità condominiale.    

Tutti corretti quelli individuati ma insufficienti. Manca tutta una serie di postulati del rendiconto di matrice giurisprudenziale consolidatisi negli ultimi venticinque anni: dal criterio della relatività della spesa a quello delle rettifiche formali delle posizioni di credito e di debito dei condòmini.

Dunque, una norma che nel suo complesso risponde certamente alle avvertite esigenze di normazione ma che rischia di creare delle storture significative nella sua applicazione in concreto, soprattutto se si tratterà di revisori condominiali con una scarsa esperienza alle spalle.

Palmare, inoltre, il verso alla revisione dei conti dell’impresa commerciale con diverse note di inadeguatezza rispetto alle peculiarità del condominio.

Un maggiore peso alle conoscenze applicative di specie avrebbe certamente giovato e, probabilmente, sarebbe stato opportuno attendere ancora del tempo, passando prima da una condivisione scientifica di uno statuto concettuale e metodologico della disciplina della contabilità condominiale quale atto prodromico al successivo sviluppo della norma dei revisori.

Dott. Francesco Schena